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                房產交易型受賄的新表現及定性

                來源:中國紀檢監察報     日期:2022-04-06 08:08:57    

                  近年來,隨著房地產市場持續發展,出現了形形色色的“涉房”型受賄。相較而言,直接收受、低買高賣等“涉房”型受賄,因有明確的法律或司法解釋支撐,在認定上并無爭議。但是,實踐中還有大量司法解釋未規定的情形,這類案件有一個共性,行為人既實施了看似合法的民事行為,又利用了職權進行權錢交易,呈現出受賄行為與市場行為相交織的特點。本文通過分析近年來查處的房產交易型受賄案件,供大家參考。

                  一、先買后退型。如某領導干部應某房地產商邀請購買其開發小區中的一套排屋,并繳納購房定金10萬元,但未簽訂買賣合同。三年后該領導干部決定退房,房地產商通過中介將該排屋以高出原價90萬元的價格另售他人,并以“退房補償”為名將80萬元送給該領導干部。本案中,有市場交易的真實存在,且房價也一直在漲,房地產商給予領導干部的“退房補償”并未高于該房屋溢價款,這對犯罪認定產生了一定干擾。但是,該行為符合受賄犯罪的構成要件:一是有受賄的主觀故意。根據該領導干部筆錄,其任某縣建設局局長時,房地產商為討好而邀請其買房,而當其轉崗時,房地產商就要求退房。但在領導干部擔任分管建設的副縣長后,房地產商便不再提及退房事宜,直至其自己想要退房。由此可以佐證,該領導干部對房地產商因其職權而輸送利益的意圖心知肚明,主觀上有受賄故意。二是房屋溢價款與“退房補償”之間并無關聯。該領導干部未辦理購房手續,故該排屋的權屬一直是房地產開發商的,排屋溢價款也應當屬于開發商。即便房地產商送其的80萬元從房屋溢價款中支出,但這只是行賄款來源問題,并不影響受賄犯罪的認定。

                  二、炒房獲利型。在該類型中,炒房是載體,是客觀存在的,而領導干部是否積極參與是變量,據此,可將其分解為兩種類型:

                 ?。ㄒ唬┳砥涑尚?。如某領導干部與某房地產商口頭約定,在該房地產商開發的房產項目中“投資炒房”,但該領導干部既未交納定金,也未簽訂商品房買賣合同。待房價上漲后,房地產商為掩人耳目,讓領導干部交納“購房款”20萬元,三個月后退還,以此虛構領導干部出資購房的假象,后房地產商以“炒房獲利”為名送其52萬余元。本案中,雙方只是以投資的假象來掩蓋權錢交易的本質,所謂的“投資炒房”仍是一種受賄:該領導干部并不清楚所訂房屋的基本情況,亦未辦理預定、轉讓手續,僅口頭知會房地產商保留房屋,并未真實參與投資炒房,而投資事宜的虛假性正是其職務行為與其收受“炒房收益”之間對價關系的反向證據,進一步證實了兩者存在直接因果關系,故該行為應當認定為受賄犯罪。

                 ?。ǘ┓e極主動型。如某領導干部向某房地產商預訂了一房屋,但未簽訂購房協議,也未支付購房款。后該領導干部通過房屋中介將該房屋以高于原價48萬元的價格出售給第三人,第三人按照原價與房地產公司簽訂合同并支付房款,再將48萬元支付給該領導干部。本案中,該領導干部利用的是“職務便利”,向請托人訂下房源,不簽訂任何購房協議,待房價明確上漲后直接轉手他人獲利,其并不承擔任何買受風險,是“穩賺不賠”的,這明顯違背了正常的市場經濟規律。實質上,請托人將本應屬于自己的房屋溢價款讓渡給該領導干部,而這種讓渡,正是其權力的對價。

                  三、久拖不付型。如某領導干部向某房地產商購買一房屋并簽訂了買賣合同。在支付完首付款后,該領導干部提出尾款延期支付的要求,房地產商同意。七年后,該領導干部支付了尾款,此時的房價已今非昔比,而其卻順理成章地占用了房屋及溢價款。本案中,該領導干部延期支付尾款長達七年,這與其職務具有密切關聯,該行為不是普通的民事違約行為,而是利用職務便利獲取非法利益的受賄犯罪。但該權錢交易中的“錢”是什么?是房屋溢價款還是資金占用成本?筆者認為,認定為房屋溢價款存在爭議,而采用“資金占用成本說”更為穩妥,理由如下:一是占有溢價款的主觀故意并不明顯。該領導干部有購房自住的打算,并簽訂了房屋買賣合同,房屋溢價款是其購買房屋的預期收益。二是房屋買賣風險確實存在。該房屋價格的漲跌幅度屬于市場規律起作用的范疇,并非請托人所能控制。也就是說,房屋溢價款并非來源于請托人,而是市場。三是資金成本損失更為明確。依照房屋買賣慣例,買受人未按合同約定履行支付尾款的義務,房地產商可在法定期間內解除合同,但其并未行使合同解除權,使該合同一直有效;若房地產商將房屋出售給他人,必能如期收回尾款,不用承擔該尾款七年的資金成本,這本可以要求該領導干部承擔,卻因職務關系而選擇自己承受。故將尾款的同期銀行利息損失作為受賄數額更為適宜。

                  四、私人定制型。如某領導干部在審核某小區規劃圖紙時,看中一套獨棟別墅,但又提出因房屋面積大金額高無法購買。房地產商得知后,修改了該別墅的規劃圖紙,通過挑空客廳、增大花園面積等方式減少建筑面積,并通過了規劃審核。后該領導干部購買了該別墅。本案中,有人認為,房地產商為出售房屋,往往會有各種優惠讓利,比如買房送陽臺、送花園等,本案中的房地產商“挑空客廳、增大花園面積”也是一種優惠讓利,法律不能剝奪國家工作人員的優惠購物權利。我們認為,本案中,房地產商是在領導干部提出房價太高后,才通過“挑空客廳、增大花園面積”來減少建筑面積,該行為已經不是普通人所能企及的優惠讓利,而是專為個人“量身定制”的好處。該領導干部之所以能夠獲得這種好處,與其身份和權力有關,這也是一種利益輸送。而且,從前后規劃對應的房款差價上看,該領導干部以低于市場價百萬余元的價格購買該別墅,其優惠比例達30%左右,數額和比例均達到了較大標準,符合認定交易型受賄的“明顯低于市場價格”要件,應當認定為受賄犯罪。

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                附件:

                    主辦單位:中共廣東省紀律檢查委員會 廣東省監察委員會

                    合作單位:南方新聞網

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